物業(yè)費和幾乎每個百姓的生活都有密切的關(guān)系，然而物業(yè)費本身卻處在一個困局中。一邊是小區(qū)業(yè)主反對物業(yè)費上調(diào)，一邊是物業(yè)公司因人力等成本增加而虧損。一邊是業(yè)主欠繳物業(yè)費，一邊是物業(yè)公司降低服務(wù)標準，導(dǎo)致更多的業(yè)主拒繳物業(yè)費。圍繞著物業(yè)費”似乎形成了一個死結(jié)。

　　管家”與主人”的這些矛盾該如何解決？北京已開始試水破解這一困局。擬建立物業(yè)費市場化的彈性定價機制，并在大興區(qū)試點房屋買賣須先繳清物業(yè)費。并計劃在將來《北京市物業(yè)管理條例》的立法中設(shè)置專門條款，解決物業(yè)費調(diào)價難、業(yè)主欠費等突出問題。

　　行業(yè)之殤：小區(qū)保安老齡化 服務(wù)倒退

　　十年前，北京普通物業(yè)公司招一個保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，現(xiàn)在一個月2000多元包吃包住，也招不到年輕人。業(yè)主吐槽物業(yè)服務(wù)越來越差，物業(yè)也有苦衷：成本壓力大服務(wù)難提高。

　　家住回龍觀的吳先生最近幾年對物業(yè)的服務(wù)越來越不滿意，服務(wù)差了，比如以前的保安都是小伙子，可現(xiàn)在都是老頭兒，甭說保護業(yè)主了，來個小偷也追不上啊。”

　　物業(yè)公司對此也是一肚子苦水。天鴻寶地物業(yè)公司負責(zé)回龍觀經(jīng)適房的物業(yè)服務(wù)，一共400萬平米，有30多個小區(qū)3萬多戶業(yè)主。副總經(jīng)理陳曉麗說，除了公共部位和共有設(shè)施的保險，物業(yè)收取的物業(yè)費每平方米6毛錢左右。這個物業(yè)費標準已經(jīng)八九年沒有調(diào)整過了。目前的保安平均年齡都在50多歲，但這也是沒有辦法的事，因為一直在虧損。

　　物業(yè)公司人工成本，很多都是壓著北京市最低工資標準，逐年上調(diào)，但物業(yè)費卻一直沒調(diào)過。陳曉麗說，他們目前只能是苦苦支撐，每年虧損都在50%左右。

　　如果物業(yè)公司要收支平衡，物業(yè)費需要收多少錢？天鴻寶地物業(yè)公司測算，價格至少要漲到1元錢/平方米，但政府指導(dǎo)價沒有調(diào)整，擅自漲價是不可能的。他們也曾經(jīng)想過撤出，但因為是國企，管理的又是經(jīng)適房小區(qū)，不能說撤就撤。

　　虧空的物業(yè)費，企業(yè)只能自己背，辦法無非就是降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，減人。陳曉麗介紹，比如以前一個小區(qū)20個保安，現(xiàn)在減到10個。面對業(yè)主們的意見，物業(yè)公司直言，現(xiàn)有的收費標準，只能提供這樣的服務(wù)。能保證小區(qū)的正常運行就行。

　　但物業(yè)費還是很難調(diào)。陳曉麗表示，一方面是政府指導(dǎo)價的限制，另一方面，大部分業(yè)主并不接受。

　　我們管的有幾個小區(qū)成立了業(yè)委會，但業(yè)委會成立的第一件事，就是要降低物業(yè)費，哪怕減少一分錢也行，這也是業(yè)委會的業(yè)績。”陳曉麗說。

　　十年未調(diào)的經(jīng)適房物業(yè)費

　　業(yè)內(nèi)權(quán)威人士坦言，缺乏合理的調(diào)價機制，物業(yè)服務(wù)收費水平偏離市場成本，物業(yè)費上調(diào)困難，企業(yè)虧損，行業(yè)發(fā)展艱難已經(jīng)成為北京市當前物業(yè)發(fā)展的突出問題。

　　目前，北京的商品房物業(yè)費實行的是市場定價，經(jīng)適房則有政府指導(dǎo)價。2000年，北京市公布經(jīng)適房物業(yè)費基準價為0.5—0.52元/建筑平米，2005年上調(diào)至0.55元。

　　另一方面，近年來，人工、材料、能源等剛性成本卻在連年上漲，如北京市最低工資標準由2000年的412元上漲至2014年的1560元，幾乎翻了兩番。2000年一個保潔人員的工資只有500元，如今卻達到2500元左右。

　　但在成本不斷上漲的壓力下，北京經(jīng)適房的物業(yè)費基準價卻10年沒有調(diào)整，仍然沿用2005年0.55元的標準。而商品房則由于缺乏合理的物業(yè)費調(diào)價機制，業(yè)主大會成立困難、業(yè)主對物業(yè)費上調(diào)存在排斥心理等多種原因，也出現(xiàn)了物業(yè)費多年未漲的局面，物業(yè)企業(yè)普遍面臨虧損情況，尤其是普通住宅和老舊小區(qū)更為嚴重。

　　區(qū)縣試點：小區(qū)服務(wù)決定物業(yè)收費標準

　　目前，北京市住建委正指導(dǎo)區(qū)縣建委、房管局根據(jù)本轄區(qū)實際情況制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價并定期發(fā)布，目前已有海淀、大興、順義等多個區(qū)縣在開展試點。

　　大興是試點區(qū)縣之一，據(jù)區(qū)住建委副主任張斌說，2012年談緒祥區(qū)長剛上任就來區(qū)住建委調(diào)研，他布置了兩個活兒，其中一個就是物業(yè)。他認為物業(yè)和老百姓生活密切相關(guān)，又是矛盾的集中點，要深入調(diào)研，對一些問題逐一破解。”

　　為此，張斌和同事們開展了半年多的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)對于業(yè)主來說，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準不透明是最大的問題；對于物業(yè)公司，物業(yè)費收繳難度大、難調(diào)價是主要困難。

　　大部分業(yè)主覺得，物業(yè)就是能看到的那幾樣服務(wù)，清運垃圾、保潔、保安、化糞池清掏等。大興調(diào)研組對這幾項必備服務(wù)做了測評，公布了大興區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)標準及參考價格。

　　在這份標準中，基本物業(yè)服務(wù)被劃分為3個級別，最低一級的包括保潔、垃圾清運、雨污管線疏通、化糞池清掏等；中間一級增加了安保服務(wù)，主要出入口有人值守；最高的一級再增加停車管理服務(wù)。3個級別的收費指導(dǎo)價分別為每月0.75元、1.05元、1.35元/平方米。

　　有了標準，用誰來服務(wù)，都由業(yè)主說了算。今年6月，康盛園小區(qū)成為大興區(qū)第一個物業(yè)改革試點。這個1800多戶的小區(qū)此前物業(yè)費最低限只有0.55元/平方米，繳費率也只有7成多。

　　由于該小區(qū)沒有成立業(yè)主大會和業(yè)委會，所以街道和居委會介入了，他們組織了五六輪的入戶調(diào)查和收集業(yè)主意見，將來是用物業(yè)來服務(wù)還是小區(qū)自管？用什么樣的物業(yè)服務(wù)標準？定什么價格？每一輪都是業(yè)主投票過半數(shù)來決定。最終確定了該小區(qū)采用大興區(qū)的第三類物業(yè)服務(wù)標準，收費定在1.28元/平米。

　　目前該小區(qū)的新物業(yè)已經(jīng)進駐，新老物業(yè)順利交接。業(yè)主們表示，這次什么都是我們自己定，沒有理由再不交費了。”

　　不交物業(yè)費 賣房無法過戶

　　房子空著沒住，反正打算出手就不交物業(yè)費了，這種心理恐怕今后得改改。今年6月，大興區(qū)出臺物業(yè)管理指導(dǎo)意見，已明確規(guī)定，不結(jié)清物業(yè)費，房子將無法辦理過戶手續(xù)。

　　讓業(yè)主明白物業(yè)費究竟花在什么地方，市住建委通過規(guī)范物業(yè)企業(yè)成本收支公示來解決，對業(yè)主欠費治理，也有辦法。北京市住建委負責(zé)人表示，下一步市住建委將加大對業(yè)主欠費的治理力度，對物業(yè)費未結(jié)清的房屋將不予辦理產(chǎn)權(quán)交易和過戶手續(xù)。此外，還將聯(lián)合街道社區(qū)建立居民誠信體系，將物業(yè)費交納情況納入誠信體系內(nèi)容，對誠信缺乏的居民，街道和居委會不予開具相關(guān)證明。

　　大興區(qū)是率先吃螃蟹”的區(qū)縣。在今年6月出臺的《關(guān)于加強居住小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見》中規(guī)定，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易時，產(chǎn)權(quán)人(或代理人)應(yīng)出具結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用的證明(或無物業(yè)管理房屋過戶證明)。也就是說，如果沒有結(jié)清物業(yè)費，房子是無法辦理交易過戶手續(xù)的。

　　我們在擬文時，有相關(guān)部門曾提出，這條規(guī)定太前衛(wèi)，上位法中還沒有相關(guān)規(guī)定，我們力排眾議，才加上了這一條。”大興區(qū)住建委副主任張斌說。

　　確實，如果是因為物業(yè)服務(wù)不好，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費，這樣的規(guī)定是否損害了業(yè)主的利益？

　　在張斌看來，如果業(yè)主覺得物業(yè)服務(wù)有問題，可以隨時投訴，合法維權(quán)，但不能簡單粗暴的不交錢。舉個例子，家里的保姆如果覺得她服務(wù)不好，可以換可以辭退，但你不能不給她結(jié)工資。物業(yè)也是一樣，不能簡單以不交物業(yè)費來維權(quán)。”張斌說。

　　新規(guī)實施數(shù)月以來，還沒賣房業(yè)主未結(jié)清物業(yè)費的情況。大興區(qū)是全市房屋交易量第二大區(qū)縣，每個月在400筆左右，這些結(jié)清的物業(yè)費中，最低有補交一年的，多的則有補交好幾年上萬元錢的。”張斌說。

　　上周，在大興區(qū)房屋登記大廳，正在辦理過戶的張先生，把全年1000多元錢的物業(yè)費結(jié)清了再辦過戶。我覺得這種方式很好，都結(jié)清了，買賣雙方也少了糾紛。”

　　解決之道：區(qū)縣試點經(jīng)驗擬納入物業(yè)立法

　　在近期召開的全市物業(yè)管理工作會上，大興等區(qū)縣的試點經(jīng)驗得到了市住建委的肯定。市住建委也要求各個區(qū)縣，借鑒試點區(qū)縣的經(jīng)驗，也推行這些新舉措。

　　物業(yè)費調(diào)整不能簡單按照政府定價、組織聽證來操作，這種方式看起來合理，實踐中行不通，政府定價實際上變成了固定價格，我們要建立物業(yè)費隨人工、水、電等成本變化的動態(tài)定價機制。”相關(guān)部門負責(zé)人說。

　　目前，北京已經(jīng)從市級層面開展了物業(yè)服務(wù)成本的調(diào)查和測算，下一步市住建委將會同市發(fā)改委定期向社會發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)的供需雙方自主議價，形成合理的市場成交價格。

　　可以說，試點區(qū)縣的創(chuàng)新做法，探索了破解物業(yè)管理難題的方法。但最終的破解，則需要法律和制度上的保障。也就是說，行之有效的辦法要固定下來并全市鋪開。”市住建委負責(zé)人說。

　　據(jù)悉，北京市人大已將《北京市物業(yè)管理條例》列入五年立法計劃，相關(guān)部門正在著手準備，結(jié)合各個區(qū)縣試點情況，參考其他省市經(jīng)驗，在條例中設(shè)定專門條款，為北京市物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展提供法制保障。解決目前業(yè)主大會成立難及運作不規(guī)范、業(yè)主欠費、物業(yè)項目接撤管不順、物業(yè)服務(wù)費調(diào)價難、房屋管理雙軌制等突出問題。