北京在高德城市擁堵指數(shù)上常年飄紅，公共交通也有早晚高峰的盛況空前，日均客流量居全國榜首達772.8萬人/日;
傳統(tǒng)商圈和新興商圈的關(guān)注度差異正在不斷縮小，新興商圈的項目的客流正在不斷提升，部分項目甚至超越傳統(tǒng)商圈項目，整體熱度也在不斷攀升，占據(jù)更多的前列席位; 預計出現(xiàn)成長熱點TOP10潛力商圈：運河核心區(qū)、張家灣、環(huán)渤?？偛炕?、西紅門、新宮、黃村、花鄉(xiāng)四合莊、大興生物醫(yī)藥基地、北部科技園、北七家。;
北京：近日，中商數(shù)據(jù)與高德地圖聯(lián)合發(fā)布了《北京出行與商圈趨勢大數(shù)據(jù)研究報告》，就北京城市出行大數(shù)據(jù)與消費大數(shù)據(jù)進行交叉分析，這也是雙方團隊首次聯(lián)手，歷時四個月，重磅出爐了此報告，旨在對北京城市潛力商圈及發(fā)展趨勢進行預判。
北京市人均GDP已經(jīng)達到$17,139，超越上海$16,524，雖然支出與收入與上海相當，但消費率卻達到8.7%消費意愿更加強烈。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，通常人均GDP達到$12,000時，中產(chǎn)階級產(chǎn)生。這意味著，北京的中產(chǎn)階級群體日漸龐大。
對于交通方面，顯然，北京是一個特別堵的城市，在高德城市擁堵指數(shù)上常年飄紅，公共交通也有早晚高峰的盛況空前，日均客流量居全國榜首達772.8萬人/日，部分線路日均客運量超過百萬。可以說，在北京不論是自駕車還是公交出行都是步履維艱。
膨脹的北京與外擴的新商圈
隨著城市規(guī)劃和居住地的變遷，北京的商圈重心開始由傳統(tǒng)商圈向新興商圈偏移，長安街沿線以西單、王府井和CBD為代表的傳統(tǒng)商圈開始受到新興商圈的分流，根據(jù)中商數(shù)據(jù)庫北京商業(yè)物業(yè)近10年的增量信息，北京的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)不斷向外環(huán)擴張的趨勢。
雖然從整體關(guān)注來看傳統(tǒng)商圈依舊占據(jù)著重要的席位，但單體項目的競爭力卻在下降，多年來的聚集帶來了傳統(tǒng)商圈的總體繁榮，也帶來了過度的競爭。與此相反，分布在城市外圍的新興商圈，雖然整體關(guān)注度還無法與傳統(tǒng)商圈匹敵，但單體項目的競爭力卻遠高于傳統(tǒng)商圈。
(傳統(tǒng)商圈聚集度高，單體關(guān)注度低，新興商圈聚集度低，單體關(guān)注度高)
這其實主要是源于商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商圈的形成是通過不同商業(yè)的聚集，為消費者提供更全面豐富的選擇而誕生的商業(yè)地理劃分。隨著購物中心的發(fā)展，部分購物中心不再依賴外部的補給，而是著力于打造項目整體的內(nèi)循環(huán)，使單體項目業(yè)態(tài)更豐富，品牌檔次更加的多樣化。
因此我們從品牌實力，關(guān)注度，客流，租金四個角度來評價購物中心的熱度，對北京市購物中心進行了排名。排行榜可見，傳統(tǒng)商圈的項目依舊擁有品牌，客流的絕對實力，同時租金高昂，但傳統(tǒng)商圈和新興商圈的關(guān)注度差異正在不斷縮小，隨著部分新興商圈內(nèi)項目品牌實力的提升，以及低廉的租金，新興商圈的項目的客流正在不斷提升，部分項目甚至超越傳統(tǒng)商圈項目，整體熱度也在不斷攀升，占據(jù)更多的前列席位。
·傳統(tǒng)商圈駕車率高，新興商圈中產(chǎn)指數(shù)高
由于新興商圈的項目多分布在城市外圍，因此交通方式對于新興商圈的發(fā)展至關(guān)重要。上世紀80年代美國與日本的私家車增長帶來了郊區(qū)型購物中心的繁榮，然而北京的情況卻并非如此簡單。北京的城市建城區(qū)面積僅次于上海，但城市化程度卻小于西安，這說明北京的轄區(qū)面積要遠遠超過上海，但是卻有大量的待開發(fā)區(qū)域。同時由于環(huán)境問題的日益凸顯和人口的過快增長，北京市出臺了一系列機動車限行和限購政策也在一定程度上抑制了自駕出行的比例。
我們特選取北京市代表性購物中心進行顧客畫像，可見從總體上來看，傳統(tǒng)商圈的駕車率略高于新興商圈，并且品牌實力強的品質(zhì)和品味型購物中心駕車比例領(lǐng)先，但新興商圈的中產(chǎn)階級指數(shù)已經(jīng)超過傳統(tǒng)商圈，且部分項目建有大面積停車場，
舉例來說，五棵松卓展購物中心，頤堤港，以及西紅門薈聚購物中心，停車的便利性提升了整體項目的駕車到達比例。但是也有部分購物中心雖然擁有大量的中產(chǎn)階級顧客，但是駕車到達比例卻并不高，例如：朝陽大悅城購物中心，到店顧客機動車保有量高達67%，但是選擇駕車到達的顧客卻僅有37%，大部分的中產(chǎn)階級消費者來自于周邊小區(qū)。
·居住地的變遷，小太陽家庭落戶外環(huán)根據(jù)零售商業(yè)吸引力法則，商圈輻射能力的大小與購物場所對消費者的吸引力成正比，與消費者去消費場所感覺的時間距離阻力成反比，居住地附近的購物中心無疑更具有優(yōu)勢。
根據(jù)北京市城市功能區(qū)劃分規(guī)劃，北京將根據(jù)功能分為四部分，北京的居住地正在發(fā)生著變遷，城市核心區(qū)域的常住人口增長放緩，近一半的人口居住在城市功能拓展區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)常住人口也在快去的增長。
居住區(qū)向外環(huán)擴張的趨勢明顯，新增購房者60%為非京籍人員，以剛性需求為主，購房年齡集中在27-34歲之間，熱門購買區(qū)域為五環(huán)與六環(huán)外的城市發(fā)展新區(qū)。
居住人口的變遷同時帶來了業(yè)態(tài)的變革，例如近年來兒童業(yè)態(tài)的走紅，就與小太陽家庭在新興商圈的居住人口變化相關(guān)，而新興的項目也皆把兒童作為主打特色，例如，北京住總?cè)f科廣場將屋頂花園有機結(jié)合，增添了親子游樂中心，小型動物園，植物認養(yǎng)等，頤堤港將后方的一片空地建設(shè)為戶外兒童公園，可以滿足不同年齡段兒童戲沙、攀爬等需求，定期還舉辦特色的主題活動，華潤五彩城不但擁有超大兒童區(qū)還引進亞洲最大Snoopy Garden主題樂園。
·公共交通中軌道交通驅(qū)動力大，公交顧客消費力待釋放相對于駕車和步行，公共交通方式比較多樣化，但是由于人口和建成區(qū)面積的迅速擴張，雖然公共交通總體發(fā)展速度加快，但人均擁有交通資源的數(shù)量仍有待提升。北京地鐵地圖描繪軟件在5年內(nèi)增加了200公里，但人均擁有通車里程不升反降。
從總體來看，位于傳統(tǒng)商圈的項目由于多年的建設(shè)，公共設(shè)施更為完善，公共交通到達比例遠高于新興商圈，而從軌道交通指數(shù)可以看出，傳統(tǒng)商圈項目公共交通到達性很大程度上受到軌道交通影響，軌道交通樞紐位置為客流集中地，例如西直門凱德mall位于西直門公交樞紐核心，承接公交，北京北站，及3條地鐵線路多方客流，愛琴海與新中關(guān)和西單大悅城均位于地鐵線路的交叉位置。
公共交通偏好人群以潛力消費者為主，18-25歲客群高于平均水平，90后客群占據(jù)主導地位，他們是正在成長起來的消費群體，雖然當前消費能力仍然以中低端為主，但隨著年齡的增長，社會角色的轉(zhuǎn)換，未來消費力必會進一步提升。
可見，城市空間快速擴張，居住地整體外擴，新興商圈孕育而生。隨之交通環(huán)境的不斷變化，諸如汽車限號、擁堵，軌道線路建成通車里程快速增長等因素，也會加劇新興商圈對于核心傳統(tǒng)商圈的競爭擠壓。中商數(shù)據(jù)根據(jù)過往經(jīng)驗積累，從商業(yè)存量，住宅規(guī)劃，商業(yè)用地，人口密度，人口自然增長，社會零售品銷售總額，擁堵指數(shù)七個維度，按照不同權(quán)重的評估系數(shù)計算。
臨近核心主城區(qū)的成熟居住組團，例如、通州、大興，在政策利好下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和供地的加速，未來將把積淀的居住消費潛力充分釋放。未來3-5年將新生潛力商圈，其中，預計出現(xiàn)成長熱點TOP10潛力商圈：運河核心區(qū)、張家灣、環(huán)渤海總部基地、西紅門、新宮、黃村、花鄉(xiāng)四合莊、大興生物醫(yī)藥基地、北部科技園、北七家。