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一、預(yù)售階段的會計處理和稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售期房，與購買方簽訂《商品房銷（預(yù)）售合同》，我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號—收入》規(guī)范了收入確認(rèn)原則，房地產(chǎn)企業(yè)在履行了合同中約定的交房義務(wù)，即購買方取得商品房控制權(quán)時確認(rèn)收入。企業(yè)收取的預(yù)售房款不能滿足收入確認(rèn)的條件，其賬務(wù)處理在“預(yù)收賬款”科目下設(shè)客戶明細(xì)核算，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目。

（一）預(yù)繳增值稅的會計處理和稅務(wù)處理

1.會計處理

會計賬務(wù)處理以《增值稅會計處理規(guī)定》（財會〔2016〕22號）為依據(jù)，房地產(chǎn)公司在預(yù)先繳納增值稅時，會計賬務(wù)處理為借記“應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅”，貸記“銀行存款—**銀行”。等到滿足納稅義務(wù)節(jié)點時，會計記賬從“應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅”明細(xì)科目結(jié)轉(zhuǎn)到“應(yīng)交稅費—未交增值稅”明細(xì)科目。

2.稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售本公司開發(fā)產(chǎn)品在納稅處理時執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，該文件是國家稅務(wù)總局于2016年發(fā)布的第18號（以下簡稱18號公告），一般納稅人銷售本企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目收取預(yù)收款的，在收到預(yù)收款時依照3%的預(yù)征率預(yù)先繳納增值稅，預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率）×3%=應(yīng)預(yù)繳稅款。