2015年物業(yè)服務公司開始由烏雞變鳳凰。陸續(xù)有4家物業(yè)服務公司在國內新三板上市,對于這些大牌房企來講,強推物業(yè)服務公司上市的背后隱藏著哪些大謀略?
謀略之一 ——上市謀劃萬億市值大平臺
從未來行業(yè)發(fā)展趨勢來看,樓市已經進入下半場,樓市將逐步進入存量房時代。對于房企來講,未來競爭的重點一定是在存量房領域。因此,上述房企重組形成巨無霸”聯(lián)合體之后勢必將觸角伸向存量房領域,在存量房領域實現(xiàn)幾何級的規(guī)模增長。而物業(yè)管理將成為存量房領域重點布局的市場,也是這些品牌房企構建萬億大平臺不可或缺的重要砝碼。
從資本市場對物業(yè)服務公司的認可程度來看,2014年彩生活在香港成功上市后,彩生活股價一路攀升,甚至市值超過花樣年,資本市場比較認可物業(yè)服務公司的未來成長前景。隨后,2015年上半年,浙江開元物業(yè)、北京東光物業(yè)、珠海丹田物業(yè)等物業(yè)服務企業(yè)陸續(xù)登陸新三板。萬科、中海、綠城等知名房企的物業(yè)服務公司也不示弱,也正行進在上市的路上,物業(yè)管理行業(yè)風口”來臨,物業(yè)管理行業(yè)的公司尤其是品牌房企的物業(yè)服務公司正式開啟上市的大幕,試圖打造萬億市值平臺。
可以預見,如果萬科、中海、綠城等知名房企的物業(yè)服務公司完成上市,后期這些大牌企業(yè)勢必會利用資本市場的力量整合更多適合自己的物業(yè)服務公司來擴大自己的規(guī)模,打造其萬億市值大平臺,并依靠增值服務來滿足客戶需求,并獲得一定的盈利。
謀略之二——輕資產”模式規(guī)避風
從樓市下半場的行業(yè)特征來看,行業(yè)利潤率出現(xiàn)持續(xù)下滑成為新常態(tài)”,這是大多數(shù)房企必須面對的問題。而從短期內來看,市場基本面尚未完全復蘇,好在對房企來講,今年降成本,提利潤”是主旋律,2014年上市房企凈利潤率為10%,并且還會降,當前房企還很難通過漲價提高利潤率。此時,對于房企來講,除了調整企業(yè)組織架構等措施降低成本之外,也開始探索輕資產”模式。
輕資產”模式指的是從賺取資產升值收益(重資產模式)走向賺取增值服務收益,包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。
從物業(yè)管理的角度來看,由于樓市將逐步進入存量房時代,購房者(社區(qū)居民)的需求將轉向品質或增值服務的提升,這意味著在存量房市場領域物業(yè)服務公司可以大有所為,并且也有利于企業(yè)提升企業(yè)利潤率、規(guī)避市場風險。
以彩生活為例,近幾年彩生活交出了一張漂亮的成績單,2011年其收入是1.47億元,2014年是3.89億元,2011年的毛利是0.69億元,2014年是3.1億元,2011年和2014年的每股盈利分別為0.92元和16.66元。從利潤率的角度來看,2013年,全國物業(yè)服務企業(yè)的凈利潤率約為5.6%,很多物業(yè)服務企業(yè)面臨虧損或者倒閉。而彩生活在2011-2013年的毛利率分別為47.2%、47.9%和61.6%,凈利潤率也在2014年上半年同比飆升206.9%至6200萬元。
從上述分析可知,對于萬科、中海、綠城等品牌房企來講,要實現(xiàn)輕資產”轉型,提升利潤率,規(guī)避以銷售為主的規(guī)?;氖袌鲲L險,把握資本市場風口”來臨的階段,布局物業(yè)管理行業(yè)及提供增值服務必不可少。
謀略之三——以服務為接口,賺取增值服務收益
從業(yè)主的需求來看,需求是繁雜的,除了最基礎的安保需求外,醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。開發(fā)商們要加碼生活服務領域,那么首先就要看房企的洞察力和整合資源的能力,開發(fā)商能否從中挖掘共性的、高價值的需求,并在服務載體上緊跟時代創(chuàng)新,形成自己的增值服務的特色,是決定這個模式能否成功的關鍵。
從物業(yè)服務公司增值服務收益來源來講,大體上可以分為三類:
第一、社區(qū)增值服務收入分成,包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務、O2O服務等。
開發(fā)商在開發(fā)階段其實就開始積累了大量用戶數(shù)據(jù),進入物業(yè)服務階段后,除基礎的生活服務功能外,物業(yè)服務公司可以構建社區(qū)O2O平臺,展開與社區(qū)周邊的商家合作,通過APP將商家引到線上,構建社區(qū)一公里微商圈。隨后,物業(yè)服務公司可根據(jù)住戶年齡、性別、家庭成員構成以及家庭基礎財務狀況等信息對用戶進行精準分類,以此分析用戶精準需求,并通過推送等形式將服務信息精準呈現(xiàn)給住戶,物業(yè)服務公司在此基礎上獲得社區(qū)增值服務收入的分成。
第二、金融收入,主要是小額貸款服務。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務,為社區(qū)服務產業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務等等,物業(yè)服務公司可以在小額貸款服務過程中獲得息差收益。
第三、資產收入,包括房屋買賣、房屋租賃、白領公寓、社區(qū)養(yǎng)老等運營性物業(yè)的租金收益和資產本身的增值收益兩方面。