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摘要：我國(guó)全面實(shí)施營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)被納入增值稅體系，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種，尤其是增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上影響非常大。針對(duì)上述三大稅種就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售收入在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上的差異進(jìn)行初步研究，希望對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作者有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；計(jì)稅銷售收入；會(huì)計(jì)賬務(wù)處理；稅務(wù)處理

引言

全國(guó)人大于1997年發(fā)布了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，同年11月國(guó)務(wù)院頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》詳細(xì)規(guī)定了商品房預(yù)售條件、開發(fā)商申請(qǐng)辦理預(yù)售證所需提交材料、違規(guī)處罰等細(xì)則。這些預(yù)售法規(guī)和制度的出現(xiàn)，使預(yù)收賬款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中資金來源的重要保障，無疑解決了企業(yè)資金占用大、融資渠道少等問題，加速了資金周轉(zhuǎn)。全面營(yíng)改增實(shí)施至今已經(jīng)三年有余，最早的房地產(chǎn)新項(xiàng)目經(jīng)歷了預(yù)售、竣工和商品房交付，基本滿足了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)收入的條件，意味著增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，并經(jīng)歷了兩個(gè)年度所得稅匯算清繳，逐步進(jìn)入土地增值稅清算階段，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人采取一般計(jì)稅方式為例，分析其財(cái)稅處理在預(yù)賬款和收入確認(rèn)兩個(gè)階段的差異。

一、預(yù)售階段的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售期房，與購(gòu)買方簽訂《商品房銷（預(yù)）售合同》，我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》規(guī)范了收入確認(rèn)原則，房地產(chǎn)企業(yè)在履行了合同中約定的交房義務(wù)，即購(gòu)買方取得商品房控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。企業(yè)收取的預(yù)售房款不能滿足收入確認(rèn)的條件，其賬務(wù)處理在“預(yù)收賬款”科目下設(shè)客戶明細(xì)核算，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目。

（一）預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理

1.會(huì)計(jì)處理

會(huì)計(jì)賬務(wù)處理以《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）為依據(jù)，房地產(chǎn)公司在預(yù)先繳納增值稅時(shí)，會(huì)計(jì)賬務(wù)處理為借記“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”，貸記“銀行存款—**銀行”。等到滿足納稅義務(wù)節(jié)點(diǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)記賬從“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”明細(xì)科目結(jié)轉(zhuǎn)到“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”明細(xì)科目。

2.稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售本公司開發(fā)產(chǎn)品在納稅處理時(shí)執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》，該文件是國(guó)家稅務(wù)總局于2016年發(fā)布的第18號(hào)（以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告），一般納稅人銷售本企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收取預(yù)收款的，在收到預(yù)收款時(shí)依照3%的預(yù)征率預(yù)先繳納增值稅，預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率）×3%=應(yīng)預(yù)繳稅款。