由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2004年開展中國房地產(chǎn)品牌價值研究以來，已持續(xù)進行了五年，研究成果引起了社會各界的廣泛關注，對鞏固企業(yè)品牌形象、提升品牌忠誠、強化行業(yè)地位發(fā)揮了重要作用。

中國房地產(chǎn)TOP10研究組在總結2004-2007五年研究經(jīng)驗的基礎上，進一步完善了2008中國房地產(chǎn)品牌價值研究的方法體系。9月20日-21日在北京五洲皇冠假日酒店舉辦的“2008中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會”以及同時召開的“中國房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”，將為中國房地產(chǎn)企業(yè)在新的市場環(huán)境下如何進行品牌定位和科學管理帶來新的啟示。

以下是中共中央黨校經(jīng)濟學部副主任、中共中央黨校經(jīng)濟研究中心秘書長韓保江先生在發(fā)布會上的發(fā)言：

當前中國的經(jīng)濟發(fā)展受世界經(jīng)濟的影響，就中國來講應該是撲朔迷離，如何把中國經(jīng)濟看清楚，從三個方面講一下。一個是把世界對中國經(jīng)濟的影響以及因素梳理一下。從去年美國次貸危機以來，次貸負面的影響，由開始局限在美國，現(xiàn)在向世界各國蔓延，特別是與美國經(jīng)濟密切聯(lián)系的西方國家，最近雷曼兄弟國際集團、美菱這一系列的金融地震，對整個世界經(jīng)濟的不確定性，對整個西方經(jīng)濟的影響是明顯的。歐元區(qū)與日本半年經(jīng)濟報出來后，發(fā)現(xiàn)所有發(fā)達國家都處在零增長或者負增長邊緣，在這樣的因素下如何看它的影響。

當前世界對中國經(jīng)濟的影響主要三個方面，一個方面是次貸對世界經(jīng)濟的拖累。上午聽到一些學者把次貸是什么東西給大家講過了，次貸是美國細分市場中，對信用不佳的人形成的房貸市場，有鮮明的標準，美國發(fā)放房貸有三個標準，一個綜合性評分，一個負貸水平，還有是他的資料是否齊全，三個標準在美國次貸市場上劃分為優(yōu)質市場。美國去年房貸市場最火爆的時候，大的房貸總規(guī)模在10萬億，優(yōu)質房貸占80%，第二類是優(yōu)質與次貸之間，大概占5%左右，5千億左右。我們關注的次級房貸，信用水平低于660分，負債率55%以上，按揭成分大于85%，稱為次級房貸。這在美國應該屬于下九流，或者收入不太穩(wěn)定、信用不太好，這些人形成的房貸。

這個房貸為什么在美國火起來，我們分析應該有四個原因，一個是美國人購買房子的欲望非常強勁，第二美國為了刺激經(jīng)濟長期采用低利率政策，使得房貸融資成本相對較低，這也是刺激房貸膨脹的重要原因。第三也是根本原因，美國房地產(chǎn)價格在05年之前，或者05、06年的時候，一直高居不下，使得房地產(chǎn)本生不僅具備了居住的性質，很重要程度具有了投資性。在這種情況下，刺激一些收入不高，并且信用不好的人敢于進入特殊商品的購買。第四個原因是它的金融管制，由于次級房貸市場的競爭，加上金融機構為了獲得更多的貸款資源，擴大自己的貸款市場，放寬貸款的審查所導致的比較松動的貸款條件，也刺激了原本就沒有貸款資格的人獲得了很大的貸款支持。

正是以上四個原因，使美國次貸非?；钴S，但是次貸的活躍并不注定一定會暴發(fā)危機，它暴發(fā)危機的原因是什么呢？我們來看兩個根本原因，一個原因是美國因為經(jīng)濟導致它的房地產(chǎn)不景氣，房價下跌和在04年，多年采用低利率之后，采取加息政策所導致的融資成本上升，流動性減弱，是它的致命點。大家看美國房地產(chǎn)價格指數(shù)很高的時候，由于價格很高，導致美國人對住房投資的欲望。但是價格下跌，下跌很顯然，直接影響它再融資的數(shù)量。

第二是它的加息環(huán)境，美國正好這個時候又處在加息的年份里，由于次貸，貸款時間為三十年，前兩年或者三年一般是固定利率，三年后往往采用浮動計息方式，往往在利息低的年份，03、04年貸的房貸，到05年、06年就進入了在高利率情況下進行符市計息，導致貸款成本增加。這形成了一個循環(huán)，原來房價上漲時，審查比較放松，信用不好的人獲得貸款，盡管提高了月供，因為房價上漲可以重新評估，從銀行貸款獲得更多的貸款，用新貸款還舊貸款，這個鏈條不斷。但是在美國房價下跌的情況下，這個循環(huán)就崩潰了。這是房貸本生為什么出現(xiàn)問題的重要原因。房價下跌，加上加息環(huán)境，形成循環(huán)破裂，這埋下了次貸產(chǎn)生的根源，如果這種根源最初還是有限的，只是在房地產(chǎn)金融系統(tǒng)內部，那么好了，這樣一種狀況，就是第二個根源，次級放貸的證券化。

我給大家做了一個圖，什么叫證券化，假定這是資產(chǎn)，經(jīng)過面包師加工成各種各樣可以再買賣的標準債券。這是原來的房地產(chǎn)貸款，特別是次級房地產(chǎn)貸款，經(jīng)過面包師加工生產(chǎn)出這樣的標準產(chǎn)品，按照收益率，越往下收益率越高，越往上信用水平越高，相應越收益率高的風險越高，收益率低的風險就低。大家想想，這樣一種產(chǎn)品生產(chǎn)出來拿到市場去賣，對于不太懂金融的老百姓持有債券的人，就像老百姓到市場買白菜一樣，什么便宜買什么，老百姓在這樣的債券市場上，更多老百姓買了信用水平不太高的債券。原本都是次貸形成的垃圾貸款，打擊貸款形成垃圾債券，大量被一些社會機構、保險機構所持有。如果你只來一輪證券化倒罷了，它又在原來次貸形成債券的基礎上又請了加工師又進行了一次加工，就是原本不太好的債券經(jīng)過再加工，又被社會買走。這種情況下，一次次證券化，一次次使后來形成的債券與原始債券越來越偏離。當某個鏈條出現(xiàn)斷裂，那么就出現(xiàn)問題了。最初引發(fā)次貸的兩大公司出現(xiàn)風險后，股價，最好的年份100多美金一股，跌的時候大概3、4元。

受房貸相關金融機構的影響，與它們相關的金融機構股市也跟著跌蕩，股市跌蕩反映到金融市場上，在這種跌蕩面前直接沖擊的是房地產(chǎn)。美國房地產(chǎn)銷量在05年之后一路下滑，由于銷售的下滑就導致美國直接經(jīng)營房市大的公司受到影響。在這樣的影響下美國房地產(chǎn)價格一路下跌。由于美國房地產(chǎn)是拉動效應很強的，是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，由于房地產(chǎn)業(yè)不景氣，美國實業(yè)就上去了，這就是次貸的鏈條。所以為什么引發(fā)一輪輪越來越糟糕的金融形勢，就是受這鏈條影響。

因為美國人沒有儲蓄，他們經(jīng)過靠穩(wěn)定收入預期來獲得消費來源，由于受次貸影響，首先資產(chǎn)貶值，住房貶值，手力持有的股票下跌，失業(yè)率提高，大大降低了美國人收入的預期，在收入不穩(wěn)定的預期下，作為消費者很理性，那么就緊縮自己的收入。由于美國經(jīng)濟動力80%來自于消費，消費一緊縮，美國經(jīng)濟動力不充分，就為它后來的衰退帶來了根源。今天早上布什發(fā)布關于美國金融形勢演講中用了這樣一句話，說這次對美國的打擊是幾十年來最嚴重的一次經(jīng)濟危機，由于這種原因就很自然的使美國經(jīng)濟陷入非常糟糕的狀態(tài)。由于美國次貸危機的不確定性也必然增大世界經(jīng)濟的不確定性。

大家看各種各樣的信心指數(shù)，一路下跌。由于美國經(jīng)濟大概占世界經(jīng)濟的四分之一到五分之一，作為世界經(jīng)濟的發(fā)動機，美國一發(fā)力必然拖累世界經(jīng)濟。許多跡象表明，歐美、日本都出現(xiàn)不同程度的負增長，日本由于負增長，首相不得不離職。這次危機不僅帶來經(jīng)濟的打擊，對于政治的打擊也很大。

另外看世界要看當前世界物價高漲的形勢，目前石油價格高位運行，石油價格導致由于石油牽動的消費，生產(chǎn)資料帶來的高位運行，這對世界的影響非常大。這是今年前第一季度全球大宗商品價格的漲價，大豆在03年比01年只漲了37%，08年漲了190%，小麥漲了260%，鋁、原油都有大量增長。世界經(jīng)濟進入了七十年代以來再一次經(jīng)濟停滯和通貨膨脹并行的時期，確實是影響世界經(jīng)濟最困難的時期。加上美元的發(fā)行和美元貶值，這種情況下聯(lián)合國預測，今年樂觀估計增長1.8%，由于中國是世界第二大貿易大國，凈出口占60%以上，加上中國眾多產(chǎn)品對于國際市場極高的依存程度，這樣全球的通貨膨脹不可能不輸入到中國來。

看看大豆，99年進口量占國內消費量不到18%，現(xiàn)在已經(jīng)接近70%，過去買豆油30，現(xiàn)在就要80、90元。石油進口的依存程度達到60%，這樣高價格、高依賴程度必然增加了中國的風險。前一段與軍事方面專家座談時，大家發(fā)現(xiàn)，特別是石油這個東西，石油對于中國的風險，有人說有三個問題要清楚回答出來才行。一個是油價這么高能否運得進來，說我們中國經(jīng)濟增長快，買得起。那么第二個問題，人家是否賣給你，由于中國的崛起，世界對中國的崛起原本存有疑慮，中國大量能源采購，包括到國外的油田開發(fā)，發(fā)達國家、發(fā)展中國家都有戒心。現(xiàn)在有人講，即便你買得到，是否能運得起?，F(xiàn)在進口1.7到1.8億噸，80%從馬六甲海峽運進來，大家看看地圖就知道，幾乎都是美軍基地，不算海盜，加傷害到，馬六甲運輸風險很大。所以軍事專家說，盡管我們經(jīng)濟很發(fā)達，但是美國人卡著中國人脖子在游戲。

中國經(jīng)濟的特點還是很鮮明的，一個特點是我們平常講的基本面，就是經(jīng)濟的快速增長仍然是我們主要的趨勢，盡管現(xiàn)在受次貸危機的影響，但是支持這一輪高速增長的條件還是非常雄厚的。中國經(jīng)濟增長，其中包括房地產(chǎn)，推動這一輪增長我看四個原因，一個原因就是中國居民消費結構的快速升級，這一輪拉動經(jīng)濟的升級跟前三輪拉動經(jīng)濟成長的動力是不一樣的。八十年代初推動中國經(jīng)濟增長靠吃，農(nóng)業(yè)的發(fā)展，到八十年代末期、九十年代初期是靠穿，靠輕紡工業(yè)，到九十年代后期，二十世紀初，是住與行。大家可以想想，在上一輪拉動經(jīng)濟靠冰箱彩電，我們算一下冰箱彩電鋼材加在一起五百斤，現(xiàn)在一輛汽車至少一噸鋼材，進入汽車消費時代，很顯然對經(jīng)濟拉動作用很大。

像歐美汽車普及率大概80%，中國汽車普及率每百戶家庭只有4.8部，我們不要說達到70%到80%，中國達到20%，中國需求的市場還是很強的。加上住宅建設，所以產(chǎn)業(yè)的支撐非常強。另外支撐這一輪經(jīng)濟增長的還有一條，信息化。九十年代我一個同學下海，最初買一個大哥大，十年后的今天，一個普通農(nóng)民，普通的市民都可以消費，而且消費的依賴性，有人說現(xiàn)在人沒有了手機，幾乎像沒有了半個靈魂，所以它對整個經(jīng)濟的支撐很大。第三個支撐是我們政府城市化的加快，我們按照小康社會的標準，人均住房面積35平米，現(xiàn)在城市五億人中，平均住房面積才26到27平米，即便城市5億人實現(xiàn)小康社會，還要增大8到9平米，你算一下5億人，至少有40億平米?，F(xiàn)在每年房地產(chǎn)供給量在5億平米，先有人達到小康水平，至少要蓋八到九年的房子。在未來二十年里，中國還有三到四億人進城，試想三到四億人進城，如果達到30平米到35平米，至少還要有100億平米的房子需要蓋，一年5億，一年就需要20年。所以城市化、工業(yè)化對中國經(jīng)濟的支撐非常強。

第四是支撐中國經(jīng)濟發(fā)展所有的條件，現(xiàn)在我們都非常充足，你說資本，現(xiàn)在中國是世界上資本最充裕的國家，我們銀行居民儲蓄18萬億，加上26萬億的企業(yè)存款，大概40多萬億銀行儲蓄。加上1.8到1.9萬億的外匯儲備，把這些都變成貨幣供應量的話，中國現(xiàn)在最不缺的就是資本，只要有好項目，好機會，有資本。這跟七十年代末期、八十年代、九十年代截然不同。另外我們有成熟的經(jīng)濟，美國一個生產(chǎn)線搬過來，八個月可以準時生產(chǎn)，質量并不比美國差。再加上中國廉價勞動力，這些條件支撐著中國快速發(fā)展，即便現(xiàn)在有些調整，我說這種趨勢沒有辦法改變。

另外經(jīng)濟效益好，第三是居民實惠多，只要我們政策調整對，老百姓購買越多，購買力越強，那么支撐內需越足夠。令愛進出口增長后勁足，三十年來我們把基礎設施建設，一些基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，達到了空前水平。印度總理辛格到北京來訪問，他看多中國基礎設施后非常感慨，印度要追趕中國，說萬事俱備之欠東風，說現(xiàn)代化國家所有條件都具備，我是民主國家，我講英語，另外我軟件業(yè)、信息業(yè)發(fā)達，但是我欠缺的東風是基礎設施的改善，我?guī)缀踝霾坏街袊@個水平。為什么？他說共產(chǎn)黨可以集中力量辦大事，我辦不了。他也看到很多印度的缺陷，但是解決不了。這我感覺我們后勁，從基礎產(chǎn)業(yè)到基礎設施的改進，為中國的發(fā)展奠定了基礎。

所有這些原因會聚到世界各大投資機構，中國經(jīng)濟還能夠保持一個相當?shù)乃?，特別是08年，估計最低也在10%左右，不會太低。但是中國經(jīng)濟有問題。第一通貨膨脹壓力很大，盡管現(xiàn)在有所回落，但是這種回落的基礎并不牢靠。第二投資過熱，信貸投放過多，順差過大，儲備過多的問題依然嚴重。另外股市振蕩，房市出現(xiàn)新的問題，我們股市幾經(jīng)跌蕩，在一系列政策刺激下，現(xiàn)在剛剛回到2200點左右。第四是自然災害帶來的不確定性增大，中小企業(yè)倒閉所引發(fā)的失業(yè)矛盾在加劇。

如果這是表面問題，其實還有很多深層次問題需要我們解決，一個問題是三農(nóng)問題，中國人吃飯的問題還是天大的問題，由于農(nóng)民收入水平高低導致內需不足，這些矛盾依然是我們經(jīng)濟生活中最突出的矛盾。第二區(qū)域發(fā)展不協(xié)調，區(qū)域差距擴大，區(qū)域矛盾日益突出。前一段時間我們到貴州，貴州很多干部聲討廣東干部，說西電東輸，污染了我們自己，你們賺了這么多財政收入不給我們補貼一些，貴州是全國收入水平最低的省份。

第三經(jīng)濟發(fā)展不平衡，民生問題尖銳。第四人與自然發(fā)展不平衡，環(huán)境污染嚴重，經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境承載能力下降的矛盾突出。全球污染最嚴重的30個城市，中國21個。污染像農(nóng)村滲透，由于環(huán)境問題引發(fā)的民生社會沖突。因此環(huán)境惡化更我們經(jīng)濟發(fā)展帶來很大的壓力，無論是水土流失，二氧化碳的排放，我們居世界前列，這些問題不解決確實會使問題越來越嚴重。特別是三鹿奶粉事件，總書記說，地方官員麻木不仁，商家喪心病狂。另外結構不合理，自主創(chuàng)新能力低，發(fā)展方式粗放。

這是中國人均資源占有狀況，這是中國產(chǎn)業(yè)結構狀況，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展很少，包括房地產(chǎn)在內的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也很少。06年我們大概占GDP比重占全球5.5，能源資源消耗占15%。這種情況下，中國未來發(fā)展如何走，很顯然不能按照老黃歷，也不能按照外國的模式走。發(fā)達國家往往把他們的環(huán)境標準強加給我們，我們恐怕不能簡單接受，但是怎么發(fā)展，按照未來發(fā)展客觀的要求，中國必須加強科學發(fā)展觀的教育。今天上午溫總理做的報告，意思是馬上要進行非常強有力的科學教育實踐活動，必須要提高認識。

在這種形勢下，科學發(fā)展觀指導下，中國總得政策走勢，提出一保一防新部署，保障經(jīng)濟增長，同時不會暴發(fā)通貨膨脹，如何平衡好，我們認為要想平衡好這種關系，關鍵要看以下幾個方面加大投入，一個要推行城鄉(xiāng)一體化建設。下一步城鄉(xiāng)一體化中，房地產(chǎn)發(fā)展選擇也確實需要研究。特別是馬上要召開三中全會，中心議題就是農(nóng)村深化改革問題，在這改革中如何推進城鄉(xiāng)一體，如何推進中小城鎮(zhèn)的建設。

另外要著力轉變增長方式，提高技術和管理的經(jīng)濟增長貢獻率，優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)結構。全球發(fā)展趨勢是以服務業(yè)不斷增長，高收入我們從67到72，低收入國家都占50%以上，我們還不如低收入國家合理。第三要著力區(qū)域協(xié)調發(fā)展，加快推進中部崛起。第四要著力提高自主創(chuàng)新能力，加快創(chuàng)新型國家。

這是全球價值鏈的分配，按照附加值來看，由下往上，環(huán)境是倒三角，在這種大環(huán)境里，我們如何取舍，這對我們的挑戰(zhàn)很大。這是非常有名的微笑曲線，笑里藏著刀，你控制不好好處會被別人拿走了。這是我們的微笑，但是是苦笑，這說明我們產(chǎn)業(yè)分布非常不合理。

在這種狀況下怎么辦？就要解決科技投入的問題，要解決研發(fā)制度創(chuàng)新的問題，要解決創(chuàng)新人才的創(chuàng)新環(huán)境問題，我們創(chuàng)新環(huán)境不利于創(chuàng)新文化。第五著力節(jié)能減排，建立友好型社會。日本的節(jié)儉我們學習。另外著力擴大就業(yè)，健全保障制度，努力破解民生難題，第七著力提高居民收入，擴大內需。投資和消費比例非常不合理，第八要改革，第九要轉變貿易增長方式?？偠灾?，中國經(jīng)濟問題很多，只要我們抱定科學發(fā)展的方向，采用積極有效的策略，我覺得中國經(jīng)濟發(fā)展前景是美好的。