入主樂視后，又以631億巨資收購萬達(dá)資產(chǎn)，一筆高過一筆，外界看不懂孫宏斌到底想干嗎？
各種猜測(cè)滿天飛，但順著孫宏斌這幾年的足跡，似乎可以摸出一些蛛絲馬跡。
這幾年緊鑼密鼓的項(xiàng)目并購，不僅讓融創(chuàng)以低于市場(chǎng)價(jià)購得土地，也讓融創(chuàng)快速向新的一二線城市拓展，短期內(nèi)迅速做大了銷售規(guī)模，從百億向千億跳躍。
“有的企業(yè)比我做的好，有的人財(cái)富比我多，但我覺得我比任何一個(gè)人都活的精彩，這一生，我一點(diǎn)都不后悔，就算從飛機(jī)上掉下來，我的人生也已經(jīng)沒有遺憾?！?/SPAN>
這是孫宏斌自己的感悟。
01
太劃算的買賣
萬達(dá)為什么急于出售資產(chǎn)的分析，我昨天文章已經(jīng)說了，那融創(chuàng)大手筆收購萬達(dá)的內(nèi)在邏輯又是什么呢？
融創(chuàng)此次收購萬達(dá)資產(chǎn)包，包括13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的權(quán)益，76家酒店100%的權(quán)益，成本分別是295.75億和335.95億，總計(jì)631.7億元。
先不說融創(chuàng)是基于什么樣的戰(zhàn)略考慮與萬達(dá)合作，我們先單獨(dú)算下這次資產(chǎn)包的成本，是不是筆劃算的生意。
13個(gè)文旅項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約為5897萬平方米，其中自持面積約為924萬平方米，可售面積為4973萬平方米。
除掉自持的面積，可售物業(yè)的成本，折合每平米只有594.7元。
而這些項(xiàng)目，分布在哪些城市呢？
除了西雙版納是旅游的四線城市外，其它如廣州、青島、濟(jì)南、?？?、成都、無錫、哈爾濱、合肥、南昌，都是一二線城市，幾百塊錢一平米的地價(jià)，閉著眼睛都知道是撿到寶了。
要知道這其中的很多城市，現(xiàn)在隨便拍塊地，都是上萬元一平米。
而且一個(gè)文旅項(xiàng)目，難就難在開工建設(shè)之前，前期工作準(zhǔn)備上，如規(guī)劃、審批、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)，跑政府相關(guān)主管部門，腿都能讓你跑斷，這13個(gè)項(xiàng)目中，已有6個(gè)已經(jīng)建成開業(yè)，另外7個(gè)也已投入大量資金。
而萬達(dá)仍然按注冊(cè)資本金出售，且沒有溢價(jià)賣給融創(chuàng)。這種買賣，真是孫宏斌打著燈籠也難找到的機(jī)遇。
本次收購的文旅資產(chǎn)，截至去年年底稅后純利約38億元，凈資產(chǎn)約249億元。而融創(chuàng)中國去年一年的凈利潤(rùn)，也只不過29.4億。
截至去年底，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備面積是7291萬平米，這一次的收購，直接使融創(chuàng)總的土儲(chǔ)面積增長(zhǎng)70%。
近五千萬平米的可售物業(yè)，以融創(chuàng)的快速銷售方式，資金盡快回籠也不是問題。
再看76家酒店資產(chǎn)，總建筑面積合計(jì)約為324.9萬平方米，總房間22920個(gè)。去年底業(yè)主利潤(rùn)為8.7億元,凈資產(chǎn)334.5億元。
相比文旅的超大面積可售物業(yè)，酒店作為重資產(chǎn)，確實(shí)是比較占用資金，但既然是整體打包出售，就需要全局來衡量得失，而且，萬達(dá)替融創(chuàng)解決了近一半支付款的問題。
融創(chuàng)公告，在轉(zhuǎn)讓款支付方面，第四筆295億元的轉(zhuǎn)讓款，為萬達(dá)先通過指定銀行向融創(chuàng)方面發(fā)放296億元為期三年的貸款，隨后融創(chuàng)再予以支付。
也就是說，融創(chuàng)不用急著支付296億的并購資金，有三年的時(shí)間緩沖，要知道，房企的開發(fā)銷售周期一般是一年左右，三年時(shí)間，足夠融創(chuàng)回籠銷售款了。
這筆太劃算的買賣，在今天融創(chuàng)中國的股價(jià)中已經(jīng)體現(xiàn)出來。開盤14.6，漲到16.8收盤，一天上漲13.65%。
02
并購降低土地成本
梳理一下融創(chuàng)這幾年擴(kuò)展市場(chǎng)的步伐，就可以發(fā)現(xiàn)，在萬達(dá)之前，融創(chuàng)很善于以收購的方式拿項(xiàng)目，打開新的市場(chǎng)。
從綠城，到佳兆業(yè)，再到雨潤(rùn)，孫宏斌在并購領(lǐng)域歷經(jīng)磨練，收獲了為人厚道的口碑。融創(chuàng)在行業(yè)內(nèi)也贏得了“并購之王”的盛名，因此，主動(dòng)找融創(chuàng)投懷送抱的項(xiàng)目也越來越多。
多次并購折戟，孫宏斌獲得了為人厚道的口碑。融創(chuàng)在行業(yè)內(nèi)贏得了“并購之王”的盛名，因此，主動(dòng)找融創(chuàng)投懷送抱的項(xiàng)目也越來越多。
比如，2015年，通過對(duì)中渝置地、西安天朗、江蘇四方、武漢美聯(lián)以及煙臺(tái)?；脴I(yè)的項(xiàng)目并購，融創(chuàng)將規(guī)模擴(kuò)展到成都、濟(jì)南、西安、南京、武漢及海南萬寧等二線城市。
又如，2016年5月，融創(chuàng)中國宣布以42.25億元收購萊蒙國際位于上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的6個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。借助對(duì)萊蒙國際的并購，融創(chuàng)首次進(jìn)入了孫宏斌極為看重的深圳市場(chǎng)。
標(biāo)普曾統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)收購物業(yè)組合的平均土地成本約僅為每平方米3000元人民幣。
相比通過公開市場(chǎng)的招拍掛拿地，以收購方式獲得的土地，每平米的樓面價(jià)會(huì)便宜幾倍不等。
如去年9月，融創(chuàng)以總代價(jià)約137.88億元收購聯(lián)想控股附屬公司融科智地旗下41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，包括42個(gè)項(xiàng)目，分別位于北京、天津、重慶、杭州等16個(gè)一二線城市，總建筑面積約1802萬平方米，其中未售面積約730萬平方米。折算下來，每平米只有1888元。
孫宏斌曾說過這句話，地產(chǎn)行業(yè)并購的就是土地的價(jià)值。
從去年底起，融創(chuàng)就沒有去高價(jià)搶地了，孫宏斌說，很難理解房企現(xiàn)在去高價(jià)搶地的行為，如果調(diào)控不放松，這些土地是根本沒有錢賺的，融創(chuàng)現(xiàn)在大部分的土地儲(chǔ)備都通過收購來獲取。
03
快速做大規(guī)模
買買買，這幾年孫宏斌激進(jìn)的并購節(jié)奏，引來了外界很多非議。但了解孫宏斌歷史的人應(yīng)該都不難理解，這才是他特有的風(fēng)格，熟悉的味道。
2013年，孫宏斌以7萬元/平米，拿下北京農(nóng)展館地王的時(shí)候，把行業(yè)內(nèi)人士都驚得目瞪口，老孫是瘋了吧，結(jié)果，他將這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成了北京壹號(hào)院豪宅，賣出了16萬一平米的高價(jià)。
誰也沒想到，這幾年房?jī)r(jià)暴漲，卻證明了孫宏斌的大膽擴(kuò)張是明智的。
2016年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1506.3億元，同比增長(zhǎng)121%，成功進(jìn)軍房企千億俱樂部，而今年上半年，融創(chuàng)銷售已經(jīng)過千億，排名全國第七位，孫宏斌預(yù)言，今年銷售將達(dá)到3000億，再次翻倍。
這種飛速跨越，顯然是在與規(guī)模賽跑。
截至今年上半年，超過兩千億銷售規(guī)模的只有碧桂園和萬科、恒大。全年超過四千億的恐怕也只有這三家。
第二梯隊(duì)上千億的是保利、中海、綠城、融創(chuàng)四家。
在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)本身具有金融屬性，未來大房企收購、兼并小房企將會(huì)是主流。
孫宏斌去年底曾公開表示，房企只有盡快將規(guī)模做大，提高市場(chǎng)占有率，才能生存，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)總的規(guī)模達(dá)到了10萬億，增長(zhǎng)已經(jīng)很有限了，現(xiàn)在前100名房企占市場(chǎng)規(guī)模40%多，前10名占20%多，下一步5-10年左右，前100名會(huì)占到市場(chǎng)份額的70-80%，前10強(qiáng)會(huì)占到35-40%，這樣的話，前10名平均就要有4000億的規(guī)模。
如果從行業(yè)規(guī)模的攀比來看，就不難理解，為什么孫宏斌的步伐是如此快捷，且迫不及待了。
但沒人能提前預(yù)知，所以質(zhì)疑從未止步，未來，只有時(shí)間才能證偽。
